フラット３５Ｓ比較！長期固定金利の住宅ローン

住宅金融支援機構が提供する住宅ローンである「フラット３５」は、返済金利が終始変わらない住宅ローンとして一般に知られていますが、これに派生する住宅ローン商品として「フラット３５Ｓ」があります。

「フラット３５Ｓ」は、利用者がより優良な住宅取得をなすための支援制度です。

この制度は、従来の「フラット３５」を申し込んだ利用者が、省エネルギー、耐震性等の優良住宅の要件を満たす住宅を取得する場合に、ローン返済当初１０年間（２０年金利引き下げタイプでは、当初の２０年間）住宅ローン借入金利年０．３％の引き下げを受けられるのが大きなメリットです。

「フラット３５Ｓ」は、中古住宅でもその要件をクリアすれば適用されますので、もし、中古住宅を購入しリフォームして入居をお考えの方は、検討されるとよいと思われます。

ただし、住宅ローンの借り換えの場合は、利用できないので注意してください。

２０年金利引き下げタイプの取り扱い金融機関は、全国３１４の金融機関に限定されていますので、住宅金融支援機構のホームページで確認してください。

また、「フラット３５」には、住宅ローン債権を機構が買い取る「買取型」が一般的ですが、債権の保険を引き受ける「保証型」がありますが、「フラット３５Ｓ」でも、三菱東京ＵＦＪ銀行では、この住宅ローンの申し込みが可能です。

「フラット３５Ｓ」の適用基準は、新築・中古住宅共通の基準となっています。

基準は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の４つがあり、平成２０年度の基準改正で、このうちいずれか１つの基準を満たせば本制度が適用可能となりました。

審査基準の具体的内容は、住宅金融支援機構のホームページ上から確認できますが、簡単に説明すると、省エネ性は、省エネ対策等級４の住宅、耐震性は、耐震等級２又は３の住宅、バリアフリー性は、高齢者等配慮対策等級３，４又は５の住宅、耐久性・可変性については、劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２又は３の住宅であることがてい用審査基準です。

各技術基準は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じ審査基準です。

「フラット３５Ｓ」の適用を受けるためには、適合証明書の発行機関に対して物件検査の申請を行い、適合証明書の交付をふける必要があります。

ただ、中古マンションでは、「中古マンションらくらくフラット３５」に登録された住宅の内「フラット３５Ｓ」（中古タイプ）に登録され住宅は、適合証明書の交付を省略できます。

「フラット３５Ｓ」の申し込みは、住宅ローンの借入先の各金融機関に対して行いますが、この制度は、技術基準なのである程度の専門知識を要します。そこで、住宅やマンションを建築・購入の際には、工務店やマンション販売会社等に十分な説明を受けることが必要です。

「フラット３５Ｓ」のは、通常の「フラット３５」の金利より返済当初の１０年間、０．３％の優遇金利がてい起用されます。僅か０．３％とお思いでしょうが、実はこの０．３％は、総返済額においてはかなり大きな数字です。

金利３．０％、借入金額３０００万円、返済期間３５年の固定金利、ボーナス払いの通常の フラット３５でのローンの場合、毎月の返済額は約１１．５万円で総返済額は、４８５０万円ほどになります。これに対して平成２０年に導入された１０年間の優遇金利-０．３％と用い返済当初の金利を２．７％とすると、毎月の返済額は、約１１万円となり、総返済額は、４７５０万円ほどで、総返済額において約１００万円ほどの削減効果があります。

しかし、先述の通り「フラット３５Ｓ」の適用を受けるには、技術基準をクリアすることが必要で、これには当然コストがかかります。返済額の減少だけを考えず、トータルで検討することも必要な事とも言えます。
「フラット３５Ｓ」は、いわゆる品確法に定められた住宅性能基準に依拠し、品確法は、日本の住宅の劣化の早さに着目し、中古市場が形成されない経済的ロスを減少させることも立法趣旨としています。
資産としての住宅価値を高め、エコロジー、高齢化問題、地震対策に関心を寄せる住宅購入がなされることを期待して、「フラット３５Ｓ」は導入された制度とも言えます。